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études & analyses

Marché de l’Investissement Résidentiel en France

Le marché de l’investissement résidentiel en France a enregistré un volume de 504 M€ au T1 2025, en retrait de 40 % sur un an. Malgré un démarrage plus lent, les perspectives restent dynamiques, notamment sur le segment des résidences étudiantes, marqué par une demande croissante et des rendements en baisse.

Marketbeat Résidentiel T1 2025

Dernière mise à jour : mai 2025

Bilan du marché immobilier d'investissement résidentiel au premier trimestre 2025 : un démarrage plus modéré

Le marché de l’investissement résidentiel en France enregistre 504 millions d’euros au T1 2025, soit une baisse de près de 40 % par rapport au T1 2024 (832 M€). Ce repli s’explique par un ralentissement temporaire des transactions, bien que plusieurs portefeuilles soient en cours de finalisation pour les prochains trimestres.

Résidentiel classique : segment principal mais en repli

Avec 407 M€ investis, le résidentiel classique reste majoritaire mais subit une baisse équivalente sur un an. Près de 50 transactions ont été recensées ce trimestre, dont environ 40 sur des actifs existants, principalement entre 10 et 50 M€.

Résidences étudiantes : un segment en pleine expansion

Les résidences étudiantes attirent 95 M€ d’investissements, représentant près de 20 % du volume trimestriel et déjà 56 % du total de l’année 2024. La demande locative structurellement élevée et l’offre insuffisante entraînent une compression des rendements, reflétant l’intérêt croissant des investisseurs pour ce segment.

Autres segments : des dynamiques contrastées

Le marché des résidences services seniors reste à l’arrêt, tandis que le coliving demeure marginal avec seulement 2 M€ investis sur la période.

Taux prime : compression sur les actifs les plus recherchés

  • Résidentiel classique existant : 3,50 %
  • Résidences étudiantes : 4,20 %
  • Coliving : 4,60 %
  • Résidences services seniors : 5,00 %

Ces taux reflètent une compression progressive des rendements sur les actifs les plus demandés, notamment les résidences étudiantes.
Cushman & Wakefield

Malgré un début d’année plus calme, le marché résidentiel français montre des signes de résilience, notamment grâce à la forte demande pour les résidences étudiantes. Les perspectives pour les prochains trimestres restent positives, avec des transactions en cours et une attention accrue des investisseurs pour les segments offrant des rendements attractifs.

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L’ŒIL DE L’EXPERTE

 

Si l’on en juge par la prise de participation actée en ce début d’année de CNP Assurance dans la société Lamartine, fonds créé par CDC Habitat, à hauteur de 85% et valorisée à 2,4 Mds d’euros, assurément oui ! Et pas seulement par l’ampleur inégalée à ce jour de cette opération. Outre les mouvements habituels, l’activité sera également générée par la mise attendue sur le marché de plusieurs « gros » portefeuilles constitués par des investisseurs institutionnels.

On observe aujourd’hui un changement de paradigme :
l’investissement résidentiel entre dans un régime de croisière où les performances observées ces dernières années seront désormais récurrentes, portées aussi bien par l’existant que par les VEFA, par le logement classique ou intermédiaire que par le géré. Toutes les composantes du résidentiel sont attractives : les ventes en bloc mais aussi les cessions de lots de copropriété vont animer le marché, qu’elles relèvent des grandes manœuvres des investisseurs traditionnels ou des nouveaux venus sur cette classe d’actif.

 

 

Le Coliving trouve naturellement sa place dans le parcours résidentiel. Cependant, je ne pense pas que les besoins y seront aussi importants que pour les résidences services, étudiantes et séniors, pour lesquels le parc est encore loin d’être suffisant au regard de la demande, que ce soit en Île-de-France ou en région. De ce fait, ces dernières devraient connaitre un essor beaucoup plus grand que le Coliving. Celui-ci n’en reste pas moins un produit d’avenir car de « re » développement plus récent. Il offre une nouvelle source de diversification pour les investisseurs, pour des montants unitaires variés, et joue souvent la carte de la mixité d’usage.

 

 

La volonté de construire du logement est à mon sens toujours bien présente. La raréfaction du foncier dans certains secteurs géographiques et son enchérissement sont bien évidemment constitutifs de difficultés pour les promoteurs à initier de nouveaux programmes. En outre, les années d’élections, bien évidemment municipales, mais aussi présidentielles, sont généralement marquées par un ralentissement de l’octroi des permis de construire. Néanmoins, je considère que les difficultés à venir proviendront, dans un futur proche, davantage de l’augmentation des coûts de construction (matières premières et de l’énergie) et des difficultés d’approvisionnement.

 

 

Le logement est la première source de dépense des ménages. Cependant, la politique du logement mise en place depuis de nombreuses années n’arrive pas à satisfaire les besoins ni les préoccupations des français. On a rajouté au millefeuille législatif de nouvelles réglementations et mesures pour répondre au coup par coup à des nécessités, sans repenser globalement la problématique logement. Aujourd’hui, je ressens plus que jamais la nécessité d’une politique du logement simplifiée où l’on inciterait les différents acteurs à travailler ensemble au lieu de les opposer, afin de créer une mixité tant dans la détention que dans l’usage. Et plus généralement, quelle que soit la classe d’actifs, une politique d’incitation à la construction de bâtiments réversibles, performants ou encore passifs devrait être plus que jamais d’actualité dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique.

 

 

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